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Les articles de nos experts

11 octobre 2010

L’achat immobilier à deux ? Une vigilance s’impose

par Nathalie Beauclair, Conseillère en Patrimoine

Comment acheter à deux ?

Les règles pour l’acquisition d’un bien immobilier à deux varient en fonction de la situation du couple : couples mariés, partenaires pacsés ou concubins.

Pour les couples mariés, le régime matrimonial choisi est déterminant pour la propriété du bien acquis par le couple.

Dans le cas d’un régime de communauté, le bien est réputé commun s’il a été financé par les capitaux du couple.
Cependant, si l’un des époux finance tout ou partie du bien immobilier par des fonds propres (fonds recueillis par succession ou donation), le bien est considéré comme appartenant à l’époux pour sa quote-part apportée.
Il est nécessaire dans ce cas de procéder à une déclaration d’emploi et remploi, ce qui permettra en cas de dissolution de communauté (divorce, décès) d’apporter la preuve de l’origine des fonds utilisés pour l’acquisition du bien et ainsi de démontrer sa qualité de bien propre.

Dans le cas d’un régime de séparation de biens, les époux peuvent acheter seuls ou en commun, on parle alors d’indivision. Chaque époux est propriétaire dans les proportions définies dans l’acte notarié d’achat du bien immobilier. Ces proportions doivent correspondre à l’investissement réel de chacun.

  • Pour les partenaires pacsés, tout dépend du régime choisi dans la convention de PACS.
    Si le choix a été la séparation de patrimoine, chaque partenaire devient propriétaire à hauteur des investissements effectués.
    Si le choix a été le régime de l’indivision, peu importe qui signe l’acte, le bien sera détenu à 50 % par chacun des partenaires. Dans ce cas, le partenaire qui paierait plus de la moitié du bien, ne pourrait pas prétendre au remboursement de cette créance auprès de son partenaire.
  • Dans le cas de l’union libre, les concubins qui souhaitent acquérir un bien immobilier vont se trouver en indivision. En cas d’achat en indivision, chacun des concubins est propriétaire du logement à hauteur du pourcentage acquis. L’acte d’achat du bien doit préciser ce pourcentage ; à défaut, le bien est présumé appartenir pour moitié à chacun des concubins.
    Le système de l’indivision étant un peu contraignant et instable (le partage pouvant notamment être provoqué à la demande d’un seul indivisaire) on peut l’éviter et envisager par exemple l’achat du bien via une SCI ou envisager une clause de tontine.

L’intérêt d’acquérir son bien immobilier via une SCI ?

Le législateur a prévu pour les couples mariés un droit viager ou temporaire du logement principal en cas de décès de l’un d’eux, cependant ce droit n’existe pas pour les concubins. Aussi, en l’absence de dispositions, la liquidation ou le partage d’un bien indivis peut s’avérer compliqué et laisser le concubin survivant dans une situation délicate.
Grâce à la SCI, le bien acquis appartient à la société et non directement aux acquéreurs. La société est constituée dans le but de gérer plus facilement le bien immobilier car les décisions seront prises selon les règles de majorité fixées dans les statuts. Cela évite ainsi la difficulté liée à la règle de l’unanimité lors de la vente d’un bien indivis.
Autre atout, en constituant une SCI à l’achat du bien, chacun des concubins a la possibilité de détenir une moitié des parts de la SCI en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété, le concubin survivant pourra ainsi conserver le bien et ce, malgré la présence d’héritiers.
Dans ce cas, chaque concubin est à la fois nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l’autre. En cas de décès, l’usufruit du défunt s’éteint, le concubin survivant se retrouve plein propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié. La nue propriété revenant aux héritiers du concubin décédé. Le concubin survivant pourra ainsi continuer à vivre dans le logement jusqu’à son décès.

Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.

Pourquoi envisager une clause de tontine ?

Vous avez la possibilité d’insérer dans votre acte une clause de tontine qui prévoit qu’au décès de l’un des époux, le conjoint survivant sera réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien.
Il n’y a donc pas de transmission aux héritiers du défunt. La propriété du bien reviendra donc au concubin survivant.

Vous l’avez constaté l’achat immobilier à deux implique des précautions à prendre au regard de sa situation familiale.

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