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21 septembre 2018

Loyers impayés, quel recours pour le propriétaire ?

par Nathalie BEAUCLAIR, Conseillère en Patrimoine

Avant d’entamer une procédure tendant vers l’expulsion du locataire, le propriétaire a tout intérêt à trouver une solution amiable. A défaut, il peut demander au juge l’application de la clause résolutoire, utiliser la caution ou encore avoir recours à l’assurance loyers impayés si cette dernière a été souscrite.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

En principe prévue dans un contrat de bail, cette clause prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Toutefois, elle ne produira son effet que deux mois après un commandement de payer.

Quelle procédure le propriétaire doit-il respecter ?

Pour faire jouer la clause résolutoire, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer au locataire par un huissier de justice. Le commandement de payer permet d’obtenir à la fois le paiement des loyers et la résiliation du bail.
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette.
Au terme de ce délai et en l’absence d’un paiement intégral des sommes dues, le propriétaire peut demander l’application de la clause résolutoire.
Le propriétaire pourra alors demander à l’huissier de justice de convoquer le locataire devant le juge pour que celui-ci prononce la résiliation du bail et généralement en même temps l’expulsion. L’assignation devra rappeler l’existence du bail, la clause résolutoire, le montant des loyers et charges impayés, et enfin le commandement de payer resté sans suite. Le juge peut, de son propre chef ou à la demande du locataire, accorder des délais de paiement, ce qui a pour conséquence de suspendre la résiliation du bail. Mais, le juge peut également valider la clause résolutoire. De ce fait, le bail est résilié de plein droit et le locataire devient un occupant sans titre. Il devra donc quitter les lieux et s’acquitter des arriérés de loyers et charges.

Quels autres moyens le propriétaire dispose ?

Solliciter la caution
Habituellement prévue lors d’un bail, la caution permet au propriétaire de récupérer des loyers non payés en cas de défaillance du locataire.
Le cautionnement concerne trois parties : le débiteur (le locataire), soumis à une obligation, le créancier (le bailleur) et la caution, qui s'engage à remplir l'obligation du locataire.
La loi Boutin interdit le recours au cautionnement pour les propriétaires, quel que soit leur statut, qui ont souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ("assurance impayé"), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

L’assurance loyers impayés
Si elle a été souscrite, l’assurance indemnise les propriétaires dès lors que le locataire n’acquitte plus le loyer. Selon le type de contrat souscrit, le loyer est couvert selon une certaine durée ou dans la limite d’un plafond.  L’indemnisation est due dès le premier mois impayé même si l’assurance verse les fonds quelques mois après. Ces contrats prennent généralement en charge les frais de la procédure pour contraindre son locataire à payer ses dettes ou son expulsion.

Comme vous pouvez le constater la clause résolutoire vous permet de mettre fin au bail. Cependant, pensez à souscrire l’assurance loyers impayés. En cas de besoin, elle s’avère bien utile.

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