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03 février 2014

Comment diminuer la Plus-value taxable?

par Catherine Castelli, Conseillère en Patrimoine.

Vous détenez un bien immobilier depuis moins de 22 ans et vous envisagez de le vendre, mais vous redoutez une forte taxation de la plus-value réalisée lors de cette vente.
Vous pouvez jouer sur certains leviers pour vous permettre de faire diminuer cette base taxable.

La loi de finances pour 2014 vient de confirmer le régime mis en place depuis le 1er septembre 2013. A savoir, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention sur l’ensemble des biens immobiliers. La résidence principale n’est pas concernée par cette réforme car elle est totalement exonérée de cette taxe. Cependant, cette plus-value immobilière reste tout de même soumise aux prélèvements sociaux jusqu’aux 30 ans de détention.

Comment se définit la plus-value immobilière taxable ?

Rappelons que la plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ou sa valeur déclarée en cas de donation ou de succession).

En diminuant l’écart entre ces deux prix vous diminuerez ainsi la plus value taxable. Il est donc important de bien prendre compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition et à la cession du bien.

L’opération consiste à :

  • Ajouter l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien.

Le prix d’acquisition est le prix d’achat indiqué dans l’acte de vente, ce prix peut être majoré d’un certain nombre de frais et dépenses diverses. En effet, vous pouvez ajouter au prix d’achat un forfait de 7,5% ou prendre en compte les frais pour leur valeur réelle. Ces montants correspondent aux frais de notaire, à la commission versée à l’agence immobilière, droit d’enregistrement ou TVA…

S’il s’agit d’un bien reçu par donation ou succession, dans ce cas, le forfait de 7,5% ne peut s’appliquer ; il faudra alors prendre en compte les frais réellement déboursés (frais de notaires, droits de donations ou de succession dans certains cas…).

  • Ajouter au prix d’acquisition l’ensemble des travaux réalisés dans le bien immobilier.

Toujours dans cet objectif d’augmenter le prix d’acquisition, vous pouvez ajouter à la valeur d’achat, les travaux effectués dans le bien immobilier pour leur valeur réelle, avec justificatif à l’appui. Dans ce cas, les factures doivent être conservées en cas de demande de la part de l’administration fiscale. Toutefois, certains travaux ne peuvent pas être pris en compte, tels que les travaux liés à la location du bien, ou les travaux ayant été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu.

Cependant, les travaux effectués sur un immeuble bâti, acquis depuis plus de cinq ans, peuvent toutefois être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition.

  • Diminuer le prix de cession de la valeur du mobilier (frais d’agence, frais de diagnostic, prix du mobilier laissé…).

Le prix de vente pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable peut également être modifié.

En effet, la vente d’un bien immobilier engendre plusieurs frais. Tels que les commissions versées à une agence immobilière, le coût des diagnostics obligatoires (amiantes, plomb…) ou encore les frais exposés pour lever l’hypothèque grevant votre bien. L’administration fiscale a défini une liste de frais pouvant être pris en compte à condition qu’ils aient été effectivement supportés par le vendeur.

  • Jouer sur la durée de détention et les abattements.

Enfin, prenez en compte le barème des abattements pour durée de détention et n’hésitez pas si vous le pouvez, à décaler la date de signature de vente de votre bien, si cela vous permet de bénéficier d’une année d’abattement supplémentaire.

Pour rappel, vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6ème année de détention du bien immobilier.

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.
- 4% pour la 22ème année de détention.

Cependant, pour les prélèvements sociaux, l’exonération pour durée de détention reste fixée à 30 années.

Prenons un exemple :
En cas de vente d’un bien immobilier que vous détenez depuis de 17 ans et 10 mois, l’abattement sur la plus-value immobilière sera de 66% (0% x 6 ans + 6% x 11 ans).
Dans le cas où vous décalez la date de signature de la vente de 2 mois, vous serez donc à 18 ans de détention, vous bénéficierez d’un abattement plus intéressant sur la plus-value immobilière car il sera de 72% (0% x 6 ans + 6%x12 ans).

Source : bulletin officiel des finances publiques BOI-RFPI-PVI-20-20 et article 27 de la loi de finances pour 2014.

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