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06 juillet 2015

Pourquoi créer une SCI familiale ?

par Stéphanie DARMON, Conseillère en Patrimoine.

La Société Civile Immobilière ou SCI est souvent choisie pour gérer un patrimoine immobilier en famille. Sont souvent mis en avant sa grande souplesse de fonctionnement, la liberté de ses statuts, ou encore sa fiscalité. Mais qu’en est-il vraiment ? Pourquoi créer une SCI ? Nous vous proposons de faire le point sur les différentes raisons de créer une SCI familiale.

Pour rappel, la SCI est une société créée par au moins deux personnes. Ces personnes, appelées les associés, apportent des biens immobiliers (ou des fonds) à la SCI. La SCI est donc propriétaire des biens immobiliers. Et en contrepartie les associés détiennent chacun des parts de société.

La SCI pour éviter les blocages liés à l’indivision ?
Lorsque deux personnes achètent ensemble un bien ou lorsque suite à une succession, des frères et sœurs héritent d’un même bien immobilier, ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent.             Or l’indivision est souvent contraignante pour la gestion d’un patrimoine immobilier (unanimité requise pour une vente, majorité des 2/3 pour la plupart des autres actes, possibilité de mettre fin à l’indivision à tout moment…). Pour éviter les blocages, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision chez son notaire.
Autre possibilité, il s’agit de la création d’une SCI au moment de l’achat du bien ou la création d’une SCI avec apport de biens immobiliers à la SCI. Le fonctionnement d’une SCI est plus souple puisque ce sont les associés qui organisent les prises de décisions à travers les statuts. Les statuts sont un ensemble de règles rédigées par les associés selon leur convenance et destinées à organiser le fonctionnement de la SCI (objet social, durée de vie de la société, pouvoirs du gérant….). Ainsi, dans une SCI familiale, les gérants désignés sont souvent les parents avec des pouvoirs étendus. On peut aussi insérer des clauses d’agrément pour contrôler les entrées et les sorties des associés …

La SCI pour protéger son conjoint ?
Oui, la SCI peut s’inscrire dans une stratégie matrimoniale de protection de son conjoint. En effet, des époux peuvent créer une SCI et l’un des conjoints peut y apporter des biens propres. L’autre conjoint sera alors cogérant des biens apportés.
Mais attention si la résidence principale a été apportée acquise par le biais d’une SCI, le logement appartient à la SCI et non aux époux. En conséquence, le droit viager ou temporaire d’habitation prévu en faveur du conjoint survivant sur le logement familial ne pourra pas s’exercer. De plus, en cas de décès d’un des conjoints, le conjoint survivant ne pourra pas bénéficier de l’abattement de 20% sur la valeur de la résidence principale.

La SCI pour aider ses enfants à acquérir un bien ?
Tout à fait, la SCI peut permettre à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier important dépassant la capacité de chacune d’entre elles. C’est notamment le cas de parents qui peuvent s’associer avec leurs enfants afin de leur permettre de financer l’achat d’un bien immobilier au lieu de recourir à un prêt bancaire. Autre exemple, lorsque le financement du bien nécessite un emprunt, c’est la SCI qui va directement emprunter auprès de la banque. Dans ce cas, les garanties seront prises sur l’ensemble des associés, selon les situations, il sera plus facile d’obtenir un prêt.

La SCI pour payer moins d’ISF ?
Non, c’est une idée reçue ! Les parts de SCI sont imposables à l’ISF pour leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition. Une décote pouvant varier de 10% à 20% pourra être appliquée mais il s’agit d’une simple tolérance administrative qui s’explique par la difficulté de cession des parts de SCI. Il convient donc de se rapprocher de son centre des impôts pour savoir si vous pouvez bénéficier d’une telle décote. Et surtout, si la résidence principale est détenue par la SCI, l’abattement de 30% ne sera pas applicable.

La SCI pour bien transmettre son patrimoine ?
La SCI a pour principal intérêt d’optimiser la transmission de son patrimoine. En effet, vous allez pouvoir donner, non pas un bien dans sa totalité, mais des parts sociales. Et il est plus facile de donner progressivement des parts sociales, en profitant au mieux des abattements applicables en cas de donation tous les 15 ans.
Prenons le cas d’une personne qui détient un bien immobilier valant 200 000 € et qui souhaite le transmettre à son fils. L’abattement applicable pour une donation entre parent et enfant est de 100 000 €. Aussi, pour une donation du bien, le fils doit acquitter des droits de donation d’environ 20 000 €.
Si cette personne crée une SCI avec son fils et y apporte ce bien, elle peut donner des parts sociales à hauteur de 100 000 €, qui est le montant de l’abattement parent-enfant. Il n’y a donc aucun droit à payer pour le fils. L’abattement se renouvelle désormais tous les 15 ans, il faut attendre ce délai pour recommencer l’opération. Et ainsi transmettre ce bien immobilier sans fiscalité.

Vous le constatez, la SCI présente de nombreux avantages, notamment dans le cadre de la transmission de son patrimoine. Toutefois, il est important de bien rédiger les statuts pour que cette solution corresponde à vos souhaits et à votre situation familiale et patrimoniale. A cet effet, nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire ou d’un avocat spécialisé.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nos Conseillers en Patrimoine.

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