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13 janvier 2017

Diversifier ses placements : les SCPI fiscales

par Younès HAFIANE.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Ces sociétés sont autorisées à faire appel publiquement à l’épargne et sont par conséquent sous surveillance de l’autorité des marchés financiers (AMF).

Ce type d’investissement permet d’investir dans « l’immobilier » avec une somme modeste et sans se soucier de la gestion du bien immobilier. Au surplus, lors de la revente des parts, l’investisseur achète des parts sociales de cette société et perçoit en contrepartie des revenus sous forme de loyer. A terme, il peut aussi éventuellement percevoir une plus-value lors de la revente de ses parts. Ce dispositif permet donc de diversifier son patrimoine et/ou d’obtenir des avantages fiscaux. Toutefois, l’acquisition de parts de SCPI doit s’envisager sur le long terme car il s’agit d’un placement moins liquide qu’un placement financier. Enfin, il s’agit d’un placement soumis aux fluctuations à la hausse comme à la baisse du marché immobilier.

La SCPI peut aussi permettre de bénéficier de réduction d’impôt en investissant dans des parts de SCPI dites fiscales. L’objectif premier des SCPI fiscales est de permettre à leurs souscripteurs de profiter d'un dispositif de défiscalisation. A ce jour, plusieurs types de SCPI fiscales existent. Elles s'adressent à des profils de contribuables différents et à des besoins bien distincts.

Ces sociétés investissent dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien rénové. Le bénéfice de la réduction d’impôt impose des contraintes de durée de détention minimale et de liquidités. Attention, en cas de vente, l’atout fiscal n’est pas transférable aux nouveaux porteurs.

Les SCPI Pinel :

Les SCPI Pinel permettent à leur acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% applicable sur la base de 95% de l’investissement plafonné à 300 000€ par an. Selon la durée d’engagement initiale, le taux de réduction diffère, 12% pour un engagement de location de 6 ans ou 18 % pour un engagement de 9 ans. Il est possible de prolonger cet engagement initial jusqu’à 12 ans et de bénéficier ainsi d’un taux de réduction de 21%. Reste que cette réduction fiscale entre dans le plafond global des niches fiscales, abaissé à 10 000 €. Ce n’est pas le cas des deux autres types de SCPI de défiscalisation présentés ci-dessous.

Les SCPI Malraux :

Les SCPI Malraux donnent droit à un avantage fiscal de 22 % ou de 30 %, calculé sur la fraction du montant de l’investissement affecté aux dépenses de rénovation dans la limite annuelle de 100 000€. La réduction d’impôt est immédiate, dès l’année de la souscription, et non pas étalée sur neuf années, comme pour les SCPI Pinel. Le patrimoine des SCPI Malraux est constitué d’immeubles d’habitation anciens, à rénover, situés dans des secteurs ­sauvegardés. Dans la pratique, les SCPI Malraux prévoient une durée de conservation de 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble. Les SCPI Malraux s'adressent à une catégorie de contribuables plus fortement imposés.

Les SCPI de déficit foncier :

Les SCPI de « déficit ­foncier », investissent dans de la pierre ancienne à rénover. Ce dispositif permet aux investisseurs de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers, sans plafonnement, et, dans une certaine mesure, de l’imputer sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Il est adapté aux contribuables qui relèvent de tranches marginales d’imposition élevées et qui possèdent déjà des revenus fonciers importants.

Défiscaliser par le biais de SCPI fiscales est un investissement sur le long terme qui, hors avantage fiscal, procure un rendement inférieur à celui des SCPI tournées vers l'immobilier professionnel (bureaux, locaux d'entreprise...) et dont le potentiel de plus-values s'avère réduit.

Il est donc fortement recommandé à l'investisseur de déterminer très précisément quels sont ses besoins avant de souscrire à un tel placement défiscalisant et de prendre conseil auprès d’un professionnel compétent.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nos Conseillers en Patrimoine.

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