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20 février 2017

Que faire des fonds en cas de vente d’un bien immobilier démembré ?

par Stéphanie Darmon.

Suite à une succession ou à une donation avec réserve d’usufruit, vous êtes usufruitier d’un bien immobilier et vos enfants en sont nus-propriétaires. Etre usufruitier, c’est avoir la jouissance du bien, c’est-à-dire, pouvoir l’habiter ou en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif. Vous envisagez la vente de ce bien immobilier démembré et vous souhaitez connaître les différentes possibilités de réinvestissement de ces fonds ?

Rappel : Détenir un bien immobilier démembré

Bien souvent, pour préparer la transmission de leur patrimoine, les parents effectuent une donation avec réserve d’usufruit d’un bien immobilier à leurs enfants.

Grâce à cette donation, les parents restent usufruitiers du bien immobilier démembré, ce qui leur permet d’en garder la jouissance. Les enfants sont eux nus-propriétaires du bien. Ils n’en recevront la pleine propriété qu’au décès des usufruitiers, et ce, sans fiscalité.

Un parent peut également devenir usufruitier d’un bien immobilier lorsqu’au décès de son conjoint, il a choisi d’opter pour la totalité de la succession en usufruit.

Parce qu’ils ne veulent plus assumer la gestion du bien concerné ou parce qu’ils ont besoin de liquidités, usufruitier et nus-propriétaires peuvent décider, d’un commun accord, de vendre le bien immobilier démembré.

Les parents usufruitiers et les enfants nus-propriétaires ont alors 3 possibilités quant à l’utilisation des fonds reçus :

1) La répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

Usufruitiers et nus-propriétaires peuvent chacun récupérer leur part du prix de vente de ce bien immobilier démembré. Cette répartition se fait selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts, qui détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien selon l’âge de l’usufruitier.

2) Remploi des fonds dans un autre bien immobilier

La vente du bien immobilier démembré a pu être motivée par le souhait du parent usufruitier de vivre dans un bien plus petit ou situé dans une autre localité. Ainsi, il est tout à fait possible de reporter le démembrement sur un autre bien immobilier. Le prix de vente est alors utilisé pour l’achat d’un autre bien.

3) Remploi des fonds dans un placement financier comme l’assurance-vie

Enfin, sachez que vous pouvez remployer les fonds démembrés dans un placement financier au nom de l’usufruitier, comme un portefeuille d’actions ou un contrat d’assurance-vie. Ce réinvestissement est possible grâce à la rédaction d’une convention de quasi-usufruit, signée par l’usufruitier et les nus-propriétaires. Ce document précise les droits et les obligations de chacun et doit être enregistré au centre des impôts.
En remployant les fonds sur un contrat d’assurance-vie à son nom, l’usufruitier pourra notamment mettre en place des services revenus afin de percevoir régulièrement des compléments de revenus. A son décès, les capitaux seront transmis aux nus-propriétaires désignés bénéficiaires sans fiscalité.

Si vous envisagez la vente d’un bien immobilier démembré, interrogez-vous en amont sur les besoins et les objectifs de l’usufruitier afin de choisir la meilleure utilisation des fonds.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nos Conseillers en Patrimoine

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