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31 juillet 2017

Transmettre son patrimoine tout en conservant l’usage et les revenus

par Sihem BOURAS.

Vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine, mais vous ne souhaitez pas vous en déposséder complètement. En effet, vous détenez un bien immobilier que vous souhaitez donner tout en conservant l’usage ou les revenus.
Cette opération est tout à fait possible avec la donation avec clause de réserve d’usufruit.

Qu’est-ce que la donation avec clause de réserve d’usufruit ?

Il s’agit d’une donation permettant au donateur (celui qui réalise la donation) de transmettre un bien, tout en conservant le droit d’utiliser le bien et/ou d’en percevoir les revenus (les fruits). On parle de démembrement de propriété car le donateur conserve l’usufruit du bien et transmet la nue-propriété au donataire.

Quels sont les avantages de cette opération ?

  • Anticiper la transmission de votre patrimoine mais également en conserver la jouissance du bien et /ou en percevoir les revenus.
  • Vous profitez des abattements liés à la donation et donc, réduisez les droits de succession que vos enfants auraient à régler sur l’ensemble de votre patrimoine.
  • Les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien, en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (d'après le barème de l'article 669 du code général des impôts).

Enfin, lors du décès du donateur, l'usufruit rejoint en principe la nue-propriété sans aucune fiscalité.

Quels sont les inconvénients ?

  • L’usufruitier se dessaisit de certains droits sur le bien, notamment la vente et la réalisation de gros travaux, qui ne peuvent se faire qu’avec l’accord des nus propriétaires.
  • Le démembrement de propriété impose également des obligations pour le nu propriétaire qui doit supporter les charges de grosses réparations.

Barème fiscal d’évaluation de la valeur de l’usufruit (art.669 du CGI)

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus 90% 10%
Moins de 31 ans révolus 80% 20%
Moins de 41 ans révolus 70% 30%
Moins de 51 ans révolus 60% 40%
Moins de 61 ans révolus 50% 50%
Moins de 71 ans révolus 40% 60%
Moins de 81 ans révolus 30% 70%
Moins de 91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans révolus 10% 90%

Un cas pratique :

Monsieur Durant, âgé de 64 ans, est célibataire et a 1 enfant. Il souhaite transmettre son bien immobilier locatif de 150 000 € à sa fille unique tout en conservant les loyers tirés de cette location.

Conformément au tableau ci-dessus, la valeur de la nue-propriété est retenue pour 6/10e de la valeur du bien en pleine propriété, soit 90 000 €.

S’agissant d’une donation entre parent et enfant, sa fille bénéficie d’un abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15ans. Compte-tenu de cet abattement, il n’y aura aucun droit à payer par sa fille.

De plus, l’usufruit rejoindra la nue-propriété sans droits de succession au décès de l’usufruitier.

Le recours à un notaire, une obligation.

S’agissant d’une donation de bien immobilier, un acte notarié devra être réalisé. Le recours à un notaire est donc obligatoire et donc des frais notariés seront appliqués. Voici un lien où vous trouverez des informations sur les frais notariés liés à cette donation : Quels sont les frais notariés d’une donation de biens immobiliers ?

Pour toutes questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nos Conseillers en Patrimoine.

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