GMF - Conseils en gestion de patrimoine
logo gmf
logo conseil en patrimoine

Bienvenue sur le nouveau site de la GMF dédié aux Conseils en Patrimoine.

Placements, retraite, transmission, fiscalité : vous trouverez ici les conseils de nos experts pour vous aider à gérer votre patrimoine en toute sécurité et sans aucun engagement. Ce site vous présente l’intégralité des services, simulations et pré-diagnostics personnalisés que nous mettons gratuitement à votre disposition.
Sur chaque thématique, vous avez la possibilité d’effectuer en ligne une demande de bilan personnalisé, de façon sécurisée et totalement confidentielle.

Bonne visite sur notre site !

Retour au sommaire des sujets

Les Questions de la GMF

24 juin 2011

La société Civile Immobilière (SCI) : une solution patrimoniale adaptée ?

  • SCI et indivision : quelles différences ?
  • SCI : avantages et inconvénients ?
  • SCI : un outil de gestion patrimonial approprié ?
  • SCI et régime matrimonial : quelles conséquences ?

Bonjour à toutes et à tous, nous recevons Abdel Belghoul et Alan Beaulieu, conseillers en patrimoine à la GMF Vie.
Bonjour à toutes et à tous, au cours du chat, nous allons aborder les aspects généraux de la SCI (création, fonctionnement, intérêts). Nous espérons aussi que la SCI n'aura plus de secret pour vous !
Pour les questions personnelles nécessitant des données précises et confidentielles ne pouvant être abordées durant le chat, sachez que vous pouvez nous contacter par la suite au 09 70 820 820 ou par l'intermédiaire de votre conseiller financier.

Da Costa : En quoi une SCI est un outil de gestion du patrimoine ?
Marthe : Bonjour, à quoi ca sert de créer une SCI ?
Victor : C'est quoi une société civile immobilière ? Ca sert à quoi ?
Marie : A quoi ca sert de créer une SCI ? C'est payant ? 
Mat : Je voudrais tout d'abord savoir à quoi sert une société civile immobilière ?
Une SCI est avant tout un outil au service de la gestion de patrimoine (familial ou professionnel). La création d'une SCI peut avoir plusieurs vocations :

  • elle permet d'amoindrir les règles contraignantes d'une indivision, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier, d'anticiper la transmission de son patrimoine ou même séparer un patrimoine immobilier professionnel de son patrimoine personnel.
  • elle est également intéressante dans le cas d'achat entre concubins ou partenaires pacsés, en présence d'enfants d'un autre mariage, ou pour créer des biens communs dans un régime patrimonial séparatiste ou bien protéger un enfant handicapé. En résumé la SCI est une structure juridique qui permet de répondre à différentes situations patrimoniales en fonction des objectifs que vous vous êtes fixés.

Papy : Bonjour et merci à la GMF de l'occasion de vous poser des questions. Quels sont les intérêts à créer une SCI ? Faut-il quand même créer une société civile immobilière pour acheter un seul appartement ?
Concernant l'intérêt de créer une SCI, nous venons d'aborder la question précédemment. En revanche, créer une SCI pour acheter un seul appartement peut être une bonne solution, si votre objectif est la revente ultérieure du bien. Dans tous les cas, rappelons la constitution d'une SCI, doit faire l'objet d'une analyse préalable de vos objectifs et de votre situation.

Joseph : Quels sont les avantages fiscaux à créer une SCI ?
Marcel : Fiscalement, quels sont les avantages ?
Régine : C'est quoi une SCI ? Quels sont les avantages et inconvénients ?
Tony : En quoi c'est intéressant de créer une SCI ? 
Créer une SCI doit avant tout répondre à une situation patrimoniale (maintien d'un bien dans le giron familial, transmission d'un bien immobilier à ses enfants, etc.).  Même si la constitution d'une SCI présente de nombreux intérêts, elle n'est pas adaptée à toutes les situations. La décision de créer une SCI dépend des circonstances. Les principaux paramètres à prendre en compte sont : l'objectif des associés, la durée pour laquelle la SCI a été créée et les modalités de sortie de cette dernière. Il est donc impossible de lister les avantages et les inconvénients d'une SCI, car tout dépendra de votre situation.

Isa : Je suis fonctionnaire, je peux quand même monter une SCI ? Merci pour vos réponses.
Ilan : Les fonctionnaires peuvent-ils monter une SCI ?
La création d'une SCI ne dépend ni de la profession exercée, ni du secteur d'activité dans lequel vous travaillez. Par conséquent, en tant que fonctionnaire, vous pouvez créer, ou être gérant d'une société civile immobilière, car son but est uniquement civil.

Manon : Je désire acquérir un hôtel pour reprendre et continuer l'affaire. Puis-je créer une SCI pour l'achat des murs, et l’exploitation commerciale ?
Tony : Est-ce que la SCI englobe seulement les habitations ? J'aimerais ouvrir un fond de commerce avec une amie, est ce que c'est possible avec la SCI ?
Dans le cadre d'une activité professionnelle, la constitution d'une SCI pour séparer les locaux de l'activité professionnelle peut s'avérer être une bonne solution, que l'activité professionnelle soit exercée en société ou en titre individuel, il est possible de créer une SCI. Elle est alors propriétaire des immeubles dans lequel l'activité professionnelle est exercée et en perçoit les loyers. La scission du patrimoine professionnel et immobilier, permet de lotir les héritiers qui ne souhaitent pas reprendre l'entreprise. Elle permet également au chef d'entreprise ou à son conjoint de continuer à percevoir des loyers au moment de la retraite ou en cas de décès. De même, en cas de cessation de paiement ou de dettes contractées dans le cadre de l'activité professionnelle, le patrimoine immobilier est ainsi mis à l'abri.

Joseph : Quelle différence entre une SCI et l'indivision ?
La principale différence entre ces modes de détention d'un bien immobilier réside dans les modalités de gestion de ce dernier. Pour l'indivision, les règles de gestion et de majorité sont fixées par le législateur et peuvent s'avérer contraignantes. Par exemple, si vous souhaitez vendre le bien, l'accord de l'ensemble des indivisaires est nécessaire. Néanmoins, le régime de l'indivision peut être aménagé par une convention d'indivision. Concernant la SCI, elle vous permet, en tant qu'associé et grâce au statut, de fixer : les règles de majorité applicables aux décisions collectives, de donner au gérant des pouvoirs plus étendus que ceux d'un gérant en indivision, ou encore protéger les indivisaires devenus associés de la menace permanente du partage. Concrètement, le choix d'opter pour l'une ou l'autre des solutions, doit dépendre de plusieurs critères qu'il conviendra d'analyser.

Marc : Bonjour, j'aurais voulu savoir s'il était possible de monter une SCI entre famille ? Si oui, cela est il possible avec mes enfants ? Même s'ils sont mineurs ?
La SCI est une société civile, dont l'actif est constitué de biens immobiliers. Le recours à une SCI, permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Chaque associé détient des parts sociales, ce qui facilite la transmission du bien, car elle peut se faire par fraction. Vous pouvez donc créer une SCI en famille, et notamment avec vos enfants. Toutefois, nous attirons votre attention sur le point suivant ; si la SCI doit contacter un emprunt bancaire et que vos enfants mineurs soit détenteurs de parts, la banque demandera éventuellement l’accord d’un juge des tutelles.

Maryline : Peut-on récupérer ses parts à tout moment ?
La cession des parts d'une SCI est libre, mais doit se conformer aux statuts. Ces derniers définissent les modalités de cession de parts. Il convient donc de prendre un soin particulier lors de la rédaction des statuts.

JB : Quelles sont les différentes étapes pour créer une SCI ? Faut-il passer devant le notaire ? Merci d'avance pour votre réponse.
Criticize-me : Est-ce que la procédure de création d'une SCI est longue ?
Agnes : Bonjour, quelles sont les différentes étapes pour créer une SCI ?

Voici les principales étapes dans la création d'une SCI :

  • enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts du siège ou du domicile d'un associé
  • insérer un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département du siège social, pour un coût d'environ 375€ (si la société a un capital de moins de 225 000€) ou 500€.
  • déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l'immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Il en coûte à peu près 200€
  • faire une déclaration fiscale d'existence auprès des impôts
    Par ailleurs la SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé (entre associés). Ajoutons qu'en fonction de votre situation patrimoniale, nous vous conseillons de recourir à un professionnel pour la rédaction des statuts.

Pixou : Je souhaiterais avoir un conseil. Vaut-il mieux acheter une SCI ou le bien immobilier hors SCI ?
Tout dépend de la situation patrimoniale. L'achat d'un bien via une SCI, est intéressant pour des concubins, des partenaires pacsés ou des personnes mariées sous un régime séparatiste, car cela évite l'indivision et permet d'effectuer des donations successives.

Marie Claire : J'ai entendu parler de « tontine ». Pourriez-vous me préciser ce dont il s’agit ?
La tontine est un pacte conclu lors de l'acquisition d'un bien comme par exemple au travers d'une SCI, entre plusieurs personnes parentes ou non, par lequel le survivant de tous sera considéré comme propriétaire de la totalité du bien depuis sa date d'acquisition. Cette clause insérée dans les statuts d'une SCI, est généralement utilisé par des concubins qui ne sont pas héritiers l'un de l'autre.
Ainsi, si l'un des associés décède, on suppose que les parts appartiennent au survivant. Par conséquent, le survivant paiera des droits de cession, comme s'il avait acheté les parts, mais pas des droits de succession qui taxent lourdement les concubins survivants.

Criticize-me : Qu'arrive t-il quand l'un des associés ne peut pas rembourser sa part ? Les autres doivent la payer ?
Un associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI dans laquelle il est associé jusqu'à hauteur de ses parts sociales. Un associé est donc responsable des dettes contractées durant l'actionnariat.  Aussi en cas de défaillance, le patrimoine personnel de l'associé peut être engagé.

Vico : Vous parlez d'inconvénients, quels sont-ils ?
Bavette : Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
La constitution d'une SCI peut être contraignante pour les raisons suivantes : un coût financier (frais de constitution, frais d'enregistrements, etc.), la tenue d’une comptabilité, la convocation des assemblées (une fois par an, pour les assemblées générales). En résumé, une gestion administrative qui peut paraître lourde. Rappelons que l'absence de vie effective de la SCI (absence de tenue d'assemblées, par exemple) peut conduire à une requalification fiscale de la société. De plus, la création d'une SCI ne permet pas d'échapper à d'éventuels créanciers. Constituer une SCI doit avant tout répondre à des objectifs patrimoniaux, préalablement définis par les associés. 

Nina Ricci : SCI et régime matrimonial, comment ça marche ?
La création d'une SCI ne modifie pas votre régime matrimonial, mais elle vous permet de créer des biens communs, alors même que vous êtes sous un régime séparatiste. Elle modifie les conséquences de votre régime matrimonial, car grâce au statut organisant la gestion de la SCI, l'époux survivant peut continuer à bénéficier des biens immobiliers, alors même que les parts sociales du défunt sont transmises aux héritiers.

Amandine : Je ne comprends pas le sujet du chat, quel rapport avec la GMF ?
Depuis une dizaine d'années, la GMF a souhaité répondre aux attentes patrimoniales de sa clientèle.
Ainsi, le service études patrimoniales a pour vocation de répondre à l'ensemble de vos problématiques patrimoniales que ce soit en matière de transmission, de fiscalité, de retraite, d'ISF, de SCI. Ces prestations sont totalement gratuites. N'hésitez pas à nous rejoindre sur www.gmf-conseilspatrimoine.com .

Hugues : Comment ça se passe si je crée un SCI avec mon mari et que nous divorçons ?
En cas de divorce, chacun d'entre vous conserve ses parts sociales, mais le bien reste la propriété de la société. Pour vendre le bien immobilier, il est nécessaire que tous les associés soient d'accord à la majorité selon les règles définies dans les statuts. Si la société est constituée uniquement du couple, possédant chacun 50% des parts sociales, si aucun accord amiable ne peut être trouvé, vous devrez faire appel au tribunal de commerce pour régler ce litige. Quoi qu'il en soit, le produit de la vente, déduction faire des impôts et dettes en cours, sera partagé entre vous. 

Papillon : Si on est ni marié ni pacsé, peut-on créer une SCI ?
La création d'une SCI ne dépend pas d'une situation matrimoniale particulière. En effet, des amis peuvent, par exemple, constituer une SCI pour gérer un patrimoine en commun. Ce qu'il faut retenir, c'est que la constitution d'une SCI permet à 2 personnes au minimum de gérer plus facilement un bien immobilier puisque les modalités de gestion sont fixées par les statuts de la SCI, eux mêmes définis par les associés.

Jafa : Pensez-vous qu'on peut s'occuper soi-même de la gestion d'une SCI ou faut-il obligatoirement faire appel à un comptable ?
Kim : Pour la création d'une SCI, peut-on rédiger les clauses sans l'intervention d'un notaire ou d'un avocat ?
Amy : On a besoin d'un expert comptable pour ces démarches ?
Jeanne : Doit-on passer devant un notaire pour créer une SCI ?
Vous avez la possibilité de vous occuper vous même de la gestion d'une SCI, tout comme vous avez la possibilité de rédiger vous même les statuts. Il est, malgré tout, conseillé de faire appel à un professionnel afin de bénéficier de ses conseils, et vérifier qu'elle réponde effectivement aux objectifs que vous vous êtes fixés.

Guy : Je me trouve dans une grande ville et je vais créer une SCI (à capital variable, d'ailleurs). Pouvons-nous avoir le siège social à Bordeaux par exemple, et acheter un bien immobilier en Bretagne ?
Le siège social de la SCI doit correspondre au lieu où la société a son centre de direction. Elle peut être domiciliée au domicile du gérant pour un délai maximum de 5 ans. Par ailleurs, il n'est pas possible d'installer le siège d'une société qu'elle qu'en soit la forme à l'adresse d'une boîte postale. 

Stéphanie : Quels sont les différents régimes d'imposition d'une SCI ?
Les SCI sont soumises à l'imposition sur les bénéfices en fonction du régime fiscal choisi. Pour les SCI ayant opté pour l'imposition sur les revenus, les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts détenues par chaque associé et sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, que les bénéfices aient été appréhendés ou non par les associés.  Le revenu foncier est soumis au barème de l'impôt sur le revenu (taux progressifs + prélèvements sociaux de 12.3%). Pour les SCI ayant opté pour l'imposition sur les sociétés, l'imposition se réalisera en 2 temps. Dans un premier temps, les bénéfices subissent une imposition de 15% (s'ils sont laissés dans l'entreprise) ou 33,33% (s'ils sont distribués aux associés). Dans un second temps, les associés sont imposés sur les revenus redistribués par la SCI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.  Si la SCI dégage un résultat déficitaire, celui-ci ne peut être qu'imputé sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes et sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés. 

Myriam : Comment puis-je calculer les frais de notaire, ainsi que la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier ?
Concernant, les frais de notaire, ceux-ci sont variables et dépendront en partie de la valeur du bien. 
Ils varient également selon un barème fixe auxquels s'ajoutent des émoluments libres du notaire. La plus value immobilière correspondra à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. A ce titre, les plus values immobilières sont totalement exonérées, si le bien cédé est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, la plus value fait l'objet d'un abattement de 10% par année de détention de l'immeuble par la société au-delà de la 5ème, ce qui en pratique conduit à une exonération totale au bout de 15 ans. Les plus values immobilières sont également totalement exonérées lorsque le bien vendu est la résidence principale de l'un des associés. Quant au montant de la taxation, elle sera de 19% à laquelle s'ajoutera 12.3% de prélèvements sociaux.

Karine : Est-il intéressant d'apporter un bien démembré pour constituer le capital d'une SCI ?
En effet, il est intéressant pour des parents de procéder à l'apport de la nu propriété d'un immeuble à la SCI, suivi d'une donation en pleine propriété des parts à leurs enfants et cela à double titre : permettre aux parents de bénéficier des revenus provenant de l'immeuble et faciliter la transmission d'un capital de départ dans des conditions fiscales plus favorables que celles qui auraient prévalues en cas de donation directe de la nue propriété de l'immeuble. En effet, le calcul des droits de donation en pleine propriété des parts en contrepartie de l'apport se fera sur la valeur des parts correspondant à la valeur économique de la nue propriété de l'immeuble et non conformément au barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Merci, le mot de la fin ?
Nous vous remercions pour votre participation, nous avons essayé de répondre à la plupart de vos questions, au vue du succès de ce sujet, nous renouvellerons sûrement un autre chat sur la SCI. Bien entendu le service études patrimoniales de la GMF reste à votre entière disposition pour votre cas personnel, vous pouvez nous contacter au 09 70 820 820 ou par l'intermédiaire de votre conseiller financier. Bon week-end à tous !

Partagez cet article

Retour Haut de page

Fermer XEn poursuivant votre navigation sur le site " Conseils en Patrimoine " de la GMF, vous acceptez l'utilisation de cookies destin�s à am�liorer votre exp�rience de navigation sur le site et à vous proposer des contenus et messages adapt�s à vos besoins.

En savoir plus sur les cookies