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Bienvenue sur le nouveau site de la GMF dédié aux Conseils en Patrimoine.

Placements, retraite, transmission, fiscalité : vous trouverez ici les conseils de nos experts pour vous aider à gérer votre patrimoine en toute sécurité et sans aucun engagement. Ce site vous présente l’intégralité des services, simulations et pré-diagnostics personnalisés que nous mettons gratuitement à votre disposition.
Sur chaque thématique, vous avez la possibilité d’effectuer en ligne une demande de bilan personnalisé, de façon sécurisée et totalement confidentielle.

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Placements : Nos services en patrimoine

LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : USUFRUIT ET NUE-PROPRIETE

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :

  • le droit d'utiliser le logement (l'habiter),
  • le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
  • le droit de disposer du logement (le vendre).

Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et d'autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer.
L’usufruitier peut ainsi jouir du bien : habiter le logement, le louer et en percevoir les revenus … Le nu-propriétaire ne devient quant à lui plein propriétaire qu’à l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au au décès de l’usufruitier), L’usufruit rejoint alors la nue-propriété sans fiscalité1.

1 . Selon législation en vigueur au 1er janvier 2014

Quels biens peut-on démembrer ?

En principe, il est possible de démembrer tous types de biens. Cependant, lorsque le démembrement porte sur un bien dit consomptible, bien qui disparaît par son simple usage (par exemple : une somme d’argent), l’usufruitier devra restituer à l’extinction de son droit un bien équivalent au nu-propriétaire. On parle alors de créance de restitution du nu-propriétaire envers la succession de l’usufruitier.

Quelle est la fiscalité applicable au démembrement de propriété ?

Il y a un intérêt fiscal puisque le nu-propriétaire ne paie des droits qu’en fonction de la valeur de la nue-propriété qu’il reçoit. Cette valeur est calculée à partir de l’âge de l’usufruitier.

Age de l'usufruitier

 Valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété

VALEUR de la nue-propriété

Jusqu'à 20 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

A partir de 91 ans

10 %

90 %

Combien de temps dure l’usufruit ?

L’usufruit est un droit le plus souvent viager qui s’éteint donc par la mort de son titulaire. Néanmoins, dans certains cas, il est consenti pour une durée déterminée (par exemple : donation temporaire d’usufruit de 10 ans).

Peut-on vendre un bien immobilier démembré ?

La vente d’un bien immobilier démembré n’est possible qu’après accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas besoin de l’accord de l’usufruitier pour vendre la nue propriété du bien démembré, et réciproquement.

A quelles dépenses l’usufruitier et le nu-propriétaire d’un bien immobilier démembré sont-ils respectivement tenus ?

Le nu-propriétaire doit en principe payer les grosses réparations, c’est-à-dire celles qui sont liées à la structure même de l’immeuble (poutres, murs…).
L’usufruitier doit payer la taxe foncière, les frais d’entretien et toutes autres réparations qui en principe ne sont pas de grosses réparations.

Nota bene : Ces règles n’étant pas d’ordre public, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent librement définir de nouvelles règles par convention.

FICHE CLAUSE BENEFICIAIRE

Le Service Conseils en Patrimoine vous accompagne dans votre quotidien

Jacqueline et Alain, 45 ans sont mariés sans contrat de mariage, ils sont propriétaires d’une résidence principale évaluée à 500 000€ et d’une résidence secondaire évaluée à 300 000€ …

Ils souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine à Jean, leur fils unique.

A l’occasion de l’ouverture d’un contrat d’assurance vie à la GMF Vie, ils sollicitent les conseils du Service Conseils en Patrimoine, suite à quoi nous leur suggérons de démembrer la propriété de la résidence secondaire en se désignant usufruitiers et leur fils nu-propriétaire :

Droits payés sans démembrement de propriété, au décès du dernier époux, propriétaire intégral du bien immobilier =

20 388 € de droits de succession à payer par Jean *

Droits payés avec le démembrement de propriété conseillé, au décès du dernier époux, propriétaire intégral du bien immobilier  =

0 € de droits de donation et de succession à payer par Jean **

Ils peuvent ainsi continuer à occuper et profiter du lieu, le bien étant transmis à leur décès à Jean qui économise 20 388 € de droits !

* En tenant compte de l’abattement de 100 000 € dont bénéficie Jean pour le calcul des droits de succession, et dans l’hypothèse où le conjoint survivant opte lors de la première succession pour la totalité en usufruit.
**Dans l’hypothèse d’un décès survenant plus de 15 ans après la donation et que le conjoint survivant opte lors de la première succession pour la totalité en usufruit. En tenant compte des abattements de 100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants pour le calcul des droits de donation et de 100 000 € entre parents et enfants pour le calcul des droits de succession dont bénéficie Jean.

N’oubliez pas que notre équipe de Conseillers en Patrimoine restent à votre disposition ; n’hésitez pas à nous contacter.

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