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On en entend beaucoup parler, la Société Civile Immobilière est souvent présentée comme la solution à la gestion de votre patrimoine immobilier. Elle peut vous permettre de gérer un patrimoine immobilier, de séparer un patrimoine professionnel d’un patrimoine privé, ou encore de transmettre vos biens.
Aujourd’hui, nous allons nous intéresser à la SCI comme outil de transmission de son patrimoine. Faisons le point sur ce sujet avec Stéphanie Darmon.

Chapitre 1 : Qu'est-ce qu'une SCI ?

  1. Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société créée pour une durée maximale de 99 ans, et par au moins 2 personnes. Lorsque nous sommes dans une optique de transmission, ce sont  généralement les membres d’une même famille qui créent une SCI.

Ces personnes, qu’on appelle associés, apportent des biens immobiliers à la SCI ou des fonds pour réaliser ensemble un achat immobilier.

  1. C’est donc la SCI qui est propriétaire des biens ?

Effectivement, la SCI est propriétaire des biens immobiliers. Elle peut en acheter d’autres, les mettre en location, ou tout simplement en assurer la gestion immobilière.
En contrepartie, les associés détiennent chacun des parts de société.

 

Chapitre 2 : L’intérêt de la SCI pour la transmission du patrimoine

  1. Quel est l’intérêt de créer une SCI pour la transmission de son patrimoine ?

Grâce à la SCI, vous allez pouvoir donner, non pas un bien dans sa totalité, mais des parts sociales.

La valeur des parts sociales est moindre que celle du bien immobilier. De plus, la valeur des parts est calculée après déduction du passif social. Aussi, si vous avez prévu d’acheter un bien dans le cadre de la SCI et que le bien est financé grâce à un emprunt, la valeur des parts sera moindre.

Il est ainsi plus facile de donner progressivement des parts sociales, en profitant au mieux des abattements applicables en cas de donation tous les 15 ans.

  1. Pour bien comprendre, avez-vous un exemple ?

Prenons le cas d’une personne qui détient un bien immobilier valant 200 000 € et qui souhaite le transmettre à son fils.
L’abattement applicable pour une donation entre parent et enfant est de 100 000 €. Aussi, pour une donation du bien, le fils doit acquitter des droits de donation d’environ 20 000 €.

  1. Et avec une SCI comment se passe la donation ?

Si cette personne crée une SCI avec son fils et y apporte ce bien, elle peut donner des parts sociales à hauteur de 100 000 €, ce qui est le montant de l’abattement parent-enfant. Il n’y a donc aucun droit à payer pour le fils.
L’abattement se renouvelle désormais tous les 15 ans, il faut alors attendre ce délai pour recommencer l’opération et ainsi transmettre ce bien immobilier sans fiscalité.

 

Chapitre 3 : Les autres avantages de la SCI

  1. Y a-t-il d’autres avantages à utiliser la SCI pour transmettre ses biens ?

Oui, la SCI permet d’une part d’éviter l’indivision entre les héritiers, qui est contraignante pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Le fonctionnement d’une SCI est plus souple puisque ce sont les associés qui organisent les prises de décisions à travers les statuts.

D’autre part, la SCI évite le morcellement des biens entre plusieurs héritiers.

  1. Et de plus, le parent donateur peut conserver un pouvoir sur la gestion des biens d’une SCI ?

Tout à fait. Le bien reste au sein de la SCI. Par conséquent, le gérant (le plus souvent le parent donateur) conserve le droit de percevoir les revenus générés par ses parts.

De plus, en fonction des statuts qui déterminent la répartition des droits de vote entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le donateur peut conserver un important pouvoir de décision sur ces parts.

 

Chapitre 4 : La création d’une SCI

  1. Mais comment crée-t-on une SCI ? Vous nous avez parlé de statuts, qu’est-ce que c’est ?

Les statuts sont un ensemble de règles rédigées par les associés selon leur convenance et destinées à organiser le fonctionnement de la SCI. Par exemple, il faut y mentionner l’objet social, la durée de vie de la société, les pouvoirs du gérant, la répartition des pouvoirs de décisions entre les associés, …

  1. Peut-on se faire aider dans la rédaction des statuts ?

Bien sûr, c’est essentiel. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.
Une fois rédigés, il faut enregistrer les statuts auprès du service des impôts et procéder à l’immatriculation de la SCI.

  1. Une fois la SCI créée, y a-t-il des contraintes de fonctionnement ?

Un certain formalisme doit être respecté comme l’organisation régulière d’Assemblées Générales et la tenue d’une comptabilité.

 

Conclusion

La SCI peut être un outil efficace pour la transmission de votre patrimoine immobilier. Toutefois, sa constitution nécessite certaines précautions et doit être envisagée au regard de votre situation et de vos objectifs.

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers en Patrimoine.

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